Tributação sobre Aluguéis com a Reforma Tributária: verdades que todo investidor precisa saber

Aprovada em 2023 e regulamentada em 2025, a Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para o setor imobiliário, especialmente no que se refere à tributação sobre aluguéis. Naturalmente, esse tema gerou dúvidas e até certo receio entre investidores: será que ainda vale a pena investir em imóveis para renda? O aluguel vai se tornar menos vantajoso?

Neste artigo, vamos explicar de forma clara o que realmente muda, quais os impactos práticos e, principalmente, por que investir em imóveis em Itajaí continua sendo uma das estratégias mais sólidas e rentáveis.

O que muda na tributação de aluguéis com a Reforma

Até agora, a tributação sobre aluguéis se concentrava no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), pago pelo proprietário por meio do Carnê-Leão, com alíquotas progressivas de até 27,5%.

Com a Reforma, a partir de 2026 entra em vigor um novo sistema, o IVA dual, composto por dois tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal

Esses tributos passam a incidir também sobre a receita de locação de imóveis, principalmente para quem possui mais de três imóveis alugados ou receita bruta anual acima de R$ 240 mil.

Impacto direto para investidores:

• A carga tributária pode chegar a cerca de 25% a 27% sobre a receita bruta de aluguéis.
• Contudo, a própria Reforma prevê redutores de base para locação residencial e mecanismos de transição que suavizam o impacto ao longo dos anos.
• Até 2032, haverá uma fase de adaptação, com alíquotas progressivas e manutenção de parte do sistema antigo.

Verdades que todo investidor precisa saber

• “O aluguel não vai mais compensar.”
  → Falso. O imóvel continua sendo um ativo real, com demanda crescente. A tributação aumenta, mas de forma gradual e com redutores. A rentabilidade líquida pode reduzir um pouco, mas continua atraente em comparação com outros investimentos.
• “Vou pagar imposto duas vezes.”
  → Não exatamente. O IRPF continua existindo, mas a CBS e o IBS substituem tributos antigos (PIS, Cofins, ISS, ICMS). A lógica é de simplificação, não de duplicação.
• “Só grandes investidores serão afetados.”
  → Parcialmente verdadeiro. Quem tem poucos imóveis e renda menor de R$ 240 mil/ano dificilmente sentirá impacto relevante.
  
  
  Já os investidores com carteiras maiores precisam se organizar, mas há soluções inteligentes para reduzir a carga tributária:
  
  
  
  • Constituir uma empresa (PJ): transformar a carteira em atividade empresarial pode permitir tributação pelo Lucro Presumido ou Simples Nacional.
  
  
  • Segregar atividades: separar imóveis residenciais e comerciais em diferentes estruturas jurídicas pode otimizar o enquadramento tributário.
  
  
  • Planejamento sucessório com holding: além de facilitar a sucessão, a holding imobiliária pode centralizar a gestão e melhorar a eficiência fiscal.
  
  
  • Aproveitar deduções e redutores previstos na lei: como o redutor de 70% para locações residenciais e o desconto fixo por imóvel.
  
  
  
  Assim, o grande investidor não apenas se adapta à Reforma, mas pode até ganhar competitividade frente a quem não se planejar.
  

Por que Itajaí continua sendo um excelente negócio

• Migração intensa: Itajaí é um dos municípios que mais recebem novos moradores em Santa Catarina, atraídos pelo Porto, pelas oportunidades de trabalho e pela qualidade de vida.
• Alta demanda de locação: esse movimento gera procura constante por imóveis, tanto residenciais quanto para estudantes e profissionais.
• Liquidez garantida: imóveis bem localizados dificilmente ficam vazios, garantindo fluxo de caixa ao investidor.
• Valorização patrimonial: além da renda com aluguel, há ganhos de médio e longo prazo com a valorização dos ativos.

Como o investidor pode se preparar

1. Formalizar a atividade: investidores com muitas unidades podem se beneficiar de estrutura empresarial para otimizar tributos.
2. Diversificar portfólio: investir em imóveis de diferentes tipologias (studios, 1 dormitório, 2 suítes) aumenta liquidez e reduz riscos.
3. Planejamento tributário e sucessório: usar instrumentos jurídicos corretos evita surpresas e melhora a eficiência fiscal.
4. Foco em cidades de alta demanda: como Itajaí, onde o crescimento populacional e econômico sustenta o mercado de locação.

Conclusão

A Reforma Tributária traz novidades, mas não muda a essência: investir em imóveis continua sendo uma das formas mais sólidas de preservar e multiplicar patrimônio.

Em Itajaí, o cenário é ainda mais favorável. A forte migração garante demanda constante por locação, enquanto a valorização imobiliária segue acima da média.

Para o investidor inteligente, o segredo é simples: entender as regras, se planejar e continuar aproveitando as oportunidades que o mercado imobiliário oferece.

Itajaí permanece como um porto seguro — tanto para morar quanto para investir.

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